Rachat de soulte : calcul, frais et financement après séparation

Le rachat de soulte permet à un ex-conjoint de garder le logement en versant à l’autre sa part de la valeur nette (valeur estimée moins capital restant dû). Exemple : maison de 350 000 €, prêt de 100 000 €, soulte de 125 000 €. L’acte notarié coûte 1,1 % de droit de partage aux couples mariés ou pacsés.

Comment calculer la soulte ?

Les notaires prennent l’exemple d’une maison estimée 350 000 € avec 100 000 € de prêt restant : la soulte s’élève à (350 000 − 100 000) ÷ 2, soit 125 000 €. Pour l’estimation, ils conseillent la moyenne de plusieurs avis de valeur et d’écarter celui qui s’éloigne de plus de 10 % ; une expertise notariale coûte plus cher mais reste plus objective en cas de désaccord.

Sous le régime de la communauté, les différences d’apport ne sont pas prises en compte ; en séparation de biens ou en indivision, il faut prouver les apports de chacun pour ajuster le montant.

Quels frais pour un rachat de soulte ?

Pour un divorce, service-public.gouv.fr indique que le partage des biens est soumis à un droit d’enregistrement ou à une taxe de publicité foncière de 1,10 %, avec un minimum de 25 €, auxquels s’ajoutent les émoluments du notaire. Le BOFiP précise que ce taux réduit s’applique depuis le 1er janvier 2022 aux partages après divorce ou rupture de PACS. Les concubins paient 2,5 %.

Que faire du crédit immobilier en cours ?

Un prêt commun contracté pendant le mariage reste dû par moitié au divorce. Conserver le prêt existant est possible mais risqué, car les deux emprunteurs restent solidaires. La désolidarisation de celui qui part est préférable, mais elle suppose l’accord de la banque, qui vérifie que l’emprunteur restant peut rembourser seul.

L’autre voie consiste à souscrire un nouveau prêt qui finance la soulte et rembourse l’ancien crédit. Intégrez alors les indemnités de remboursement anticipé, plafonnées à six mois d’intérêts ou 3 % du capital restant dû. Pour vérifier que la nouvelle mensualité tient dans votre budget, appliquez le plafond de 35 % décrit dans notre guide du taux d’endettement. Si d’autres crédits pèsent sur votre budget, lisez aussi notre dossier sur le regroupement de crédits, qui peut intégrer un prêt immobilier.

Quelles sont les étapes chez le notaire ?

Dès qu’il y a un bien immobilier, le partage doit être réalisé par un notaire, qu’il s’agisse d’un divorce par consentement mutuel ou judiciaire. La soulte n’est pas obligatoire si l’autre époux reçoit d’autres biens en compensation. Les ex-époux peuvent aussi rester en indivision, par exemple pour louer le bien, en signant une convention d’indivision chez le notaire.

Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.