Votre capacité d'emprunt immobilier est plafonnée par la norme du HCSF : vos mensualités de crédit, assurance comprise, ne doivent pas dépasser 35 % de vos revenus, et la durée du prêt est limitée à 25 ans. Avec 3 000 € de revenus nets mensuels, la mensualité maximale est donc de 1 050 €, crédits en cours inclus.
Quelles sont les règles du HCSF en 2026 ?
Les règles du HCSF en 2026 tiennent en deux critères cumulatifs : un taux d'effort de 35 % au plus et une durée de crédit de 25 ans au plus. La décision du 29 septembre 2021, publiée au Journal officiel, les rend obligatoires pour les banques depuis le 1er janvier 2022.
Ces critères ont été ajustés en juin puis en décembre 2023, selon la Banque de France, sans changer le seuil de 35 % ni la durée de 25 ans. Ils ne visent pas les crédits relais, les renégociations, les rachats externes ni les regroupements de crédits.
Comment calculer sa capacité d'emprunt ?
La capacité d'emprunt se calcule en appliquant 35 % à vos revenus, puis en retirant les mensualités des crédits que vous remboursez déjà. Ce qui reste est la mensualité maximale du futur prêt, assurance emprunteur comprise.
Estimer sa mensualité maximale
- Additionner vos revenusRevenus nets mensuels du foyer retenus par la banque.
- Appliquer 35 %Exemple : 3 000 € × 35 % = 1 050 € de mensualités au total.
- Retirer les crédits en coursAvec un prêt auto de 200 €, il reste 850 €.
- Inclure l'assuranceLes 850 € couvrent la mensualité et l'assurance emprunteur.
- Demander une simulationLa banque traduit la mensualité en capital selon taux et durée.
Le texte du HCSF retient les charges d'emprunt les plus élevées sur toute la durée du prêt, rapportées aux revenus constatés à l'octroi. La banque convertit ensuite cette mensualité en capital selon le taux et la durée proposés. Si vos crédits en cours pèsent trop, voyez les pistes pour réduire ses mensualités et leur coût.
Où se situe votre taux d'effort ?
Peut-on emprunter sur 27 ans ?
Un prêt immobilier peut durer 27 ans quand il comporte un différé d'amortissement lié à un décalage d'entrée dans le logement. La période de remboursement reste limitée à 25 ans, avec un différé pouvant aller jusqu'à deux ans.
Ce cas vise l'achat sur plan (VEFA), la construction d'une maison individuelle et l'achat dans l'ancien avec travaux. Pour ces derniers, le HCSF a abaissé en décembre 2023 le seuil de travaux de 25 % à 10 % du coût de l'opération, rappelle la Banque de France.
Une banque peut-elle dépasser 35 % ?
Oui, une banque peut dépasser 35 % ou 25 ans pour 20 % au plus de sa production de crédits immobiliers. Cette marge de flexibilité est appréciée en moyenne sur trois trimestres glissants depuis décembre 2023.
La marge de flexibilité des banques
La Banque de France précise que 70 % de cette marge est réservée à l'achat d'une résidence principale, dont 30 % aux primo-accédants. Un investissement locatif n'a donc accès qu'à une petite part des dérogations.
Que montrent les derniers chiffres ?
Selon l'ACPR, le taux d'effort moyen des emprunteurs était de 30,4 % en 2025, et 16,2 % des prêts dépassaient 35 %, contre 27,9 % en 2020. La durée moyenne à l'octroi atteignait 22,4 ans.
La marge de flexibilité a été utilisée à 16,6 % en moyenne, sous le plafond de 20 %. Les primo-accédants représentaient 43,7 % de la production. Pour situer vos dépenses avant un projet, la méthode du budget 50/30/20 complète ce calcul.
Questions-réponses
L'assurance emprunteur compte-t-elle dans les 35 % ?
Oui. Service-public.gouv.fr définit le taux d'endettement comme la part de vos mensualités de crédits et d'assurances de crédit dans votre revenu mensuel.
Les règles du HCSF ont-elles changé en 2026 ?
Non. Les sources officielles consultées ne mentionnent aucune modification depuis les ajustements de décembre 2023 : 35 %, 25 ans et 20 % de flexibilité restent la règle.
Une part des dérogations est-elle réservée aux primo-accédants ?
Oui. 30 % de la marge de flexibilité, soit 6 % de la production, leur est réservée, selon la Banque de France.
Un rachat de crédit est-il concerné par la limite de 35 % ?
Non. Les rachats externes et les regroupements de crédits sont exclus du champ de la décision.
Partez de 35 % de vos revenus, retirez vos crédits en cours : vous obtenez la mensualité maximale, assurance comprise, que la banque convertira en capital sur 25 ans au plus.
Pour aller plus loin
- Décision du 29 septembre 2021 relative aux conditions d'octroi de crédits immobiliers — Légifrance (JORF du 10 octobre 2021) : 35 %, 25 ans, définition du taux d'effort, crédits exclus, entrée en vigueur le 1er janvier 2022.
- Haut Conseil de stabilité financière : une notoriété inespérée — Banque de France (4 décembre 2023, mis à jour le 24 septembre 2026) : flexibilité 70 % / 30 %, travaux 10 %, trois trimestres glissants.
- Le financement de l'habitat en 2025 (Analyses et synthèses n° 183) — ACPR : taux d'effort moyen de 30,4 %, 16,2 % de prêts au-delà de 35 %, durée moyenne de 22,4 ans.
- Je souhaite obtenir un crédit immobilier — Service-public.gouv.fr : taux d'endettement de 35 % maximum, assurances de crédit comprises.
